D
E
A C
APITAL
- R
ELAZIONE
F
INANZIARIA
A
NNUALE AL
31 D
ICEMBRE
2011
27
I fondi di tipologia
distressed
beneficiano di nuove
opportunità fornite dalla crisi del debito europeo a seguito
del processo di riduzione di attivi
non-core
da parte degli
istituti bancari europei. Alcune economie emergenti, quali
ad esempio Cina, Brasile, Turchia ed Indonesia offrono
opportunità principalmente legate alla confermata crescita
economica e al buono stato delle finanze pubbliche.
Il PE in queste economie beneficia inoltre di un basso livello
di penetrazione sul totale delle operazioni di M&A in presenza
di un minore livello di competizione.
È prevedibile, infine, una crescita delle realizzazioni legata
alle aspettative di incremento della valorizzazione dei
portafogli.
Mercato immobiliare in Europa
I principali indici di
performance
europei del settore
non residenziale, quali il DTZ Fair value Index
1
, sono
nuovamente scesi nel terzo trimestre 2011, dopo aver
registrato, nella prima parte dell’anno, un iniziale rimbalzo
dai valori del 2010. Anche Jones Lang La Salle
2
registra
performance
immobiliari in Europa positive nei primi due
trimestri, con un aumento complessivo del
take-up
del
10%, mentre i risultati negativi del terzo e del quarto
trimestre, legati anche al declino della fiducia delle
imprese, ridurranno i volumi complessivi ai valori del 2010,
mantenendo la
vacancy
media stabile al 10,2%.
Tale tendenza negativa ricalca la visione pessimista del
mercato e la diminuzione delle opportunità derivanti anche
dall’aumentata avversione al rischio degli investitori. Infatti,
così come sui mercati obbligazionari si registra una spiccata
preferenza per strumenti ritenuti “sicuri”, quali i titoli di stato
statunitensi e tedeschi, anche nel mercato immobiliare sono
premiati i prodotti con un profilo di rischio basso e penalizzati i
mercati ritenuti meno liquidi.
Nei mercati
core
ovvero i mercati con un profilo di “rischio
paese” più basso e un corrispondente minore rendimento
delle obbligazioni statali (Germania, Gran Bretagna e
Paesi Scandinavi), lo
spread
fra i rendimenti del mercato
immobiliare e i rendimenti dei titoli di stato, storicamente
considerato un
benchmark
dell’attrattività del mercato
immobiliare, sta raggiungendo livelli record. Al contrario nei
mercati periferici, come il mercato italiano, l’incremento dei
rendimenti dei titoli di stato riduce a zero ovvero a valori
negativi tale
spread
.
Questa situazione non sembra però destinata a perdurare
in quanto, anche nel mercato italiano, si prevede un
aumento dei rendimenti richiesti a fronte di un maggiore
rischio sistemico. L’impatto del raffreddamento del
quadro economico generale risulta invece comune a tutti i
mercati europei, in quanto molti osservatori riportano un
rallentamento, anche prospettico, nella crescita dei canoni
di locazione che penalizza i ritorni potenziali e che colpisce
i diversi settori immobiliari dal momento che le imprese
posticipano i piani di espansione. DTZ Research
3
prevede
nel quadriennio 2012-2016 una crescita media mondiale
dei canoni di locazione, nell’intero settore immobiliare, pari
al 2,1% annuo, in flessione rispetto alle previsioni di metà
2011, e comunque superiore all’1,7% previsto nell’area Euro
e negli Stati Uniti.
I Fondi Immobiliari in Italia
Nel 2011 (stime Scenari Immobiliari) le attività gestite
dai fondi immobiliari sono aumentate del 4,8% rispetto
all’anno precedente, nonostante un contesto economico
poco favorevole. A fine 2011 i 310 fondi esistenti
controllavano direttamente un patrimonio immobiliare di
circa 46 miliardi di Euro.
AUM delle 8 maggiori SGR immobiliari
(miliardi di Euro)
IDeA FIMIT*
Pirelli & C.
Generali
Immobiliare
Investire
Immobiliare
BNP Paribas
REIM
Fabrica
Immobiliare
Sorgente
Torre
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
* Pro-forma ottenuto dalla somma delle masse gestite da
FARE SGR e FIMIT SGR al 30.06.2011
Fonte: Assogestioni
Il 62% circa degli investimenti è concentrato nel segmento
uffici, mentre il 20% è concentrato nel segmento
commerciale, il quale risulta essere il segmento con più
transazioni nel 2011, mentre appena l’1% è concentrato nel
segmento residenziale. La tendenza ad una ripartizione più
omogenea degli investimenti immobiliari non ha, tuttavia,
consentito di avvicinare la distribuzione media osservabile
complessivamente a livello europeo.
Da quanto emerge dalle analisi di Scenari Immobiliari
sull’industria dei fondi
retail
e riservati, in Italia il settore
dei fondi immobiliari ha mostrato le proprie caratteristiche
anticicliche. Il
Net Asset Value
(“NAV”) complessivo dei fondi
è aumentato passando da circa 34 miliardi di euro a 36
miliardi di euro.
1. European Fair Value Q3 2011 - DTZ Foresight
2. EMEA Corporate Occupier Condition Q4 2011 - Jones Land LaSalle
3. Italy ViewPoint Nov. 2011 - CBRE
